谁放“经营贷”进场的？严查需破利益链
银行认什么材料，担保公司就做什么材料
“那要怎么办？”
“我们有长期合作、比较靠谱的担保公司，可以帮你造出一个公司，再包装一下以满足银行贷款条件。”这位置业顾问紧接着说，你放心，保证你能审核通过，担保公司能签这个单子，就肯定没问题。他所说的“审核通过”，是指通过银行的放贷条件审核。
“不是几例。你知道买我们这的洋房真正能满足付款条件的不多，都要走担保。银行最近查得严，担保公司会严把关，并跟银行某些人员保持长期对接，银行认什么材料，他们就做什么材料。”对方说。
该客户经理很快就提供了3种解决办法：一是直接把房子卖了，交新房首付，前提是要考虑新房价格在可承担范围；二是以直系亲属的名义把现有房子做抵押，用抵押贷的方式买新房；三是给父母办营业执照，通过经营贷买新房。“如果觉得麻烦，可以找比较靠谱的担保公司，一般房地产公司那都有合作方。”
银行客户经理支招，补齐首付款花样多
“我自己最近也在买房等摇号，跟你情况差不多，首付款不足，但是我父母有营业执照，所以还好办一些。我在一家农商行有熟人，可以推荐给你。”该客户经理很热情。
“一般做的银行内部人员很多，这挺正常的。”挂电话前该客户经理补充道，“如果你贷款额度不高，仅15万-30万的话，我推荐你用‘装修贷’，利率不到4个点，很多人都选择用这种方式填补首付不足。”
据该客户经理介绍，“装修贷”贷款额度与个人住房公积金缴纳情况相关。如果住房公积金缴存比例为8％，可以贷18万-19万元，如果是12％则贷得少一些，最长可以申请3年还清。“这个主要根据个人收入和公积金基数来判断还款能力。贷款18万元，每个月只要先还800元。”
严查经营贷，需破利益链
为什么经营贷会流入楼市？究其原因，主要是利息低。所谓经营贷，即个人经营性贷款，主要是面向个体工商户、小微企业主发放的一种抵押贷款，这一人群用自有房屋等向银行抵押获取贷款，用于进一步生产经营。这是一款支持小微企业、个体工商户的重点信贷产品，银行客户经理都有一定的指标压力。
“如果说这些老板们本身就有实体企业、有银行流水，那么把房子送到银行抵押、再转几手去买房，其实很难追查到，很考验穿透式监管能力。”一位金融业内人士直言。
2020年，为抗击新冠肺炎疫情给个体工商户、小微企业经营带来的影响，减少其成本压力，银行发放的个人经营性贷款利率一降再降，最低至3.85％。而同期房贷利率普遍为5％-6％，这就有了套利空间。在利益驱动下，各相关方有了“合谋”的动力：购房者即借款人希望减少成本，中介机构或担保公司等中间环节要赚取手续费，部分银行客户经理则需完成个人经营性贷款指标。
3月16日广东银保监局公布调查结果，在已发现的违规行为中，有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推者的身影。涉嫌违规的操作方式，包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。
深圳银保监局、人民银行深圳中心支行日前也在相关通报中指出，部分银行业务人员在展业时不规范，甚至存在变相引导客户违规使用信贷资金嫌疑。个别员工与贷款中介机构私下合作，在网络、电话等渠道无序宣传营销，扰乱市场秩序，造成负面社会影响。
住房按揭贷款本身就是一种信贷杠杆，存在着一定风险。但较长时间内住房价格不断上涨，楼市财富效应凸显，在一定程度上掩盖了这种风险。在“房住不炒”、防范金融风险的大背景下，近年来监管层严查各种贷款违规进入楼市。
实际上，无论是装修贷、消费贷、信用贷还是经营贷，这些资金都不能用作购房首付款。“最好把名下所有的消费贷、信用贷等贷款都结清，然后再办理住房按揭贷款。”多家房产置业顾问、银行客户经理直言，“我们早就这么做了，起码一年多了。”