房贷平均利率1.6%？前3年只还利息？台湾楼市有多奇葩
01
产 权
台湾的房子是永久产权，没有我们大陆70年土地使用权这样的说法，房子可以继承给子孙后代。
也正因为如此，台湾很多房子看上去很有年代感，也没有什么小区的概念。
02
房贷利率
台湾的房贷利率非常低。根据公开数据显示，2022年6月台湾5大银行新增房贷利率创下近2年新高，但利率也仅仅只是1.6%出头。此前房贷利率长期在1.2%-1.5%徘徊。
咱们大陆的公积金贷款利率和商贷利率相差较大，而台湾采用的是不同机构（其实就是银行）对不同职业的人员实行不同的房贷利率，相差并不是特别大，本质上都是经济学中的“价格歧视”。公职人员在利率和申请年限上都更有优势。
考虑到银行是赚存款与房贷的差价的，因此再往深研究，就会知道，台湾房贷利率之所以这么低，源于银行存款利息更低。
台湾银行2022.8.10公告存款利息
活期利率上大陆与台湾相差无几，但定期存款利率大陆远高于台湾。
所以下次再有人嚷嚷着台湾房贷利率低的时候，你可以把根源说出来。
03
贷款方式
在台湾办房贷，有固定式、一段式、分段式这样三种贷款方式。
固定式好比咱们大陆的固定利率，不管市场利率涨跌，我自岿然不动，固定式利率伴随你到还清为止。
而一段式和分段式就属于机动利率，跟大陆的浮动利率类似。一段式与分段式的差别，在于加码利率的计算方法不同。
一段式利率是以指标利率（类似咱们的LPR）加上「固定」加码数计息，还款期间用相同加码利率算利息。
分段式也以指标利率为基准，但会依照时间分段，以不同的加码数计息，将相关数据画成表格时就好像阶梯形状，因此又称为「阶梯型房贷」。
市面上普遍分为两至三段，加码利率随还款时间增加，前期利率比较低、后期较高。
我做了张表格，给大家感受下一段式和分段式的差别：
除上述三大类，还有一种特殊的混合式固定利率，即第一年执行某固定利率，第二年执行稍作调整的固定利率，第三年开始执行机动利率……
在台湾还能够根据外部环境变化，通过“转贷”的方式换取更低的利息，总体来说信贷这块比较宽松。
而还款方式上，可选等额本金或者等额本息，跟大陆并无二致。
04
青年人购房优惠
在台湾的各大线上地产垂直网站上，都提供房贷计算器方便大家计算，其中有一项“青安贷款”。
它的全名叫做“青年安心成家购房优惠贷款”方案，顾名思义，是针对青年人的一项购房扶持政策。
一般来说它面向年满20周岁的无房户，在提出申请后6个月内买房，可以享受最低2成首付，最高800万新台币的贷款额度，贷款年限最长30年，而且包含宽限期3年。
这里重点讲下这个宽限期，宽限期内你只需要还利息，不需要还本金。
对于付完首付就没多少积蓄的青年人来说，贷款初期的还贷压力是实打实减轻了，但是房贷本金会集中在剩下的贷款年限内摊还。
所以是否需要这个宽限期，由购房者根据自身情况来定夺。
2022年8月最新“青安贷款”执行利率
05
房产税
大家要明白一点，房产税不等同于房地产税，房产税其实是针对房屋保有阶段征收的一种存量、财产税。
在台湾，除了一般认定的房子外，也包含固定于土地上的建筑物，例如顶楼加盖、车库、夹层屋等有供住宅、工作、营业使用之建筑改良物，即便是无照违章建筑，仍要交房产税。
房产税税费公式：应纳税额＝房屋课税现值×税率。
房屋课税现值= 核定单价×面积×（1-折旧率×折旧年数）×房屋街路等级调整率（路段率）。
基本上，坪数越大、屋龄越新、地段越优、楼层越高、建材越好，评定现值就会越高，具体数值可以向房屋所在地的税捐稽征机关查询。
顺便说一下，台湾的1坪≈大陆3.3㎡，如果再算上人民币与新台币的汇率，大致上，台湾房价30万新台币/坪，相当于大陆房价2万人民币/㎡。
税率方面，根据房屋实际使用情况，房子是不是自住，有没有营业用，都会影响到税率的高低。
目前自住的税率是1.2%、非自住1.5%-3.6%、非住家非营业用1.5%-2.5%、非住家营业用3%-5%。
自住1.2%税率需满足三个条件：1.房屋无出租使用。2.供本人、配偶或直系亲属实际居住。3.本人、配偶及未成年子女全台合计三户以内。
而且，台湾房产税是按月计量征收。
这么一听好像很可怕，保有环节不断交钱，谁还去买房？
但其实台湾在征收房产税方面，还有房贷利息抵扣、存款利息反冲等方面的因素。目前，台湾房贷利息最高抵扣额可达30万税。
06
打击炒房的调控政策
同我们大陆房地产最热火朝天时存在“茶水费”、“卖号”现象一样，台湾最火爆的地方（例如新竹和竹北）一房难求，也会出现各种行业乱象。
比较典型的就是“红单转让”，即关系户提前签认筹单，然后再到外头加价转让，遇上市场好的时候，一个红单随便一转手就能净赚20多万人民币。
甚至开发商都会选择合法地公开违约，在房价涨势喜人的时候，宁可给此前签约的购房者赔偿违约金，也要把房子拿回来重新加价卖，因为这里头的差价实在诱人了。
针对这种台湾特色的地产乱象，当然也出台了一些调控政策。
2011年6月台湾增设奢侈税，对短期内转卖的投机行为，课以1年内征收15%、2年内征收10%的税费。
再例如2022年1季度，又出台了抑制炒房的“打房5招”，禁止预售屋换约转售（即禁止“红单转让”）、限制公司企业购买住宅、对炒房者重罚最高5000万新台币甚至判刑3年，并建立检举奖金制度加强互相监督。
这里头很多调控办法不失为妙招，对于短期抑制炒作有正向意义，也不会对房地产行业形成暴击，值得我们学习。
07
大陆人士买房
最后一条内容，是笔者看到最近很多营销号在鼓吹去台湾买房投资，咱们不做未来的假设，仅就现在的规则而言。
台湾虽然允许大陆人买房，但也设置了重重障碍。简单梳理有这么几项：
与此同时，单套房子只能登记在1人名下，对于购房人的身份职业也有诸多要求，不细说，你懂的。
所以很多营销号发的去台湾投资房产如何如何，根本就是没搞懂最基本的政策。
碍于篇幅，今天为大家带来台湾房产的7条冷知识，更多的内容不做展开。