一文读懂个人住房抵押贷款证券化
个人住房抵押贷款证券化（以下简称“RMBS”）在美国是主流的资产证券化产品，2016年国内RMBS快速发展，共计发行1，396.57亿元，占银行间信贷资产证券化发行总额的35.73%，已经成为重要的资产证券化类型。本文对个人住房抵押贷款资产证券化进行深入分析，以供投资者参考。
一、个人住房抵押贷款证券化简介
1、个人住房抵押贷款与RMBS
个人住房抵押贷款是指借款人购、建、修住房时以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任，向银行或住房公积金管理中心申请的一种贷款方式。个人住房抵押贷款包括商业性个人住房抵押贷款、公积金住房抵押贷款和个人住房组合贷款。商业性住房贷款是商业银行运用信贷资金向个人发放的贷款；住房公积金贷款是由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金委托商业银行发放的专项住房贷款；组合贷款是指个人购房时同时申请前面两种贷款。
商业性住房贷款的申请流程主要包括：（1）借款人选购好房子，并且向银行提交贷款申请；（2）银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查；（3）借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券提交银行收押；（4）借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证；（5）发放贷款；（6）借款人分期还贷或结清。个人住房抵押贷款是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的多重法律关系。
住房公积金贷款申请流程主要包括：（1）借款人选购好房子，向银行提交申请，并填写《住房公积金个人住房抵押贷款申请表》；（2）银行对有关资料审核；（3）将有关资料送市公积金管理中心审核；（4）市公积金管理中心审核通过；（5）银行与借款人签订借款合同，并办理相关的抵押担保等手续；（6）发放贷款；（7）借款人分期还贷或结清。
组合贷款申请流程主要包括：（1）提出申请。分别向公积金管理中心和商业银行提交材料；（2）签订合同。借款申请人获得公积金个人住房贷款额度之后，持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》，向贷款行申请组合贷款（公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款），客户在接到银行同意贷款的通知后，需与贷款行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同，并视情况进行公证；（3）办理抵押、保险；（4）发放贷款；（5）按期还款或结清。
对于组合贷款而言，一般情况下，银行和公积金管理中心处于同等求偿顺位，但在实际情况中，房产的处置可能会优先偿还公积金住房贷款。公积金住房贷款风险较低，故其贷款利率也相对低于商业性个人住房抵押贷款。
个人住房抵押贷款资产支持证券（以下简称“RMBS”）是指在中国境内，银行业金融机构或者公积金管理中心作为发起机构，将个人住房抵押贷款信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的证券化融资工具。2005年，银行间发行建元2005年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券（以下简称“建元2005-1”），开启了我国住房抵押贷款资产证券化的序幕。
本文中的RMBS指在银行间市场发行的证券化产品。
2、RMBS的作用
从融资者的角度来看，个人住房抵押贷款证券化最主要的作用是盘活存量、提高资产效率、降低银行体系风险和公积金管理中心流动性风险；从投资者的角度来看，在“资产荒”的时代又多了一个投资渠道。RMBS的开展对商业银行和公积金管理中心的作用并不完全一致。
（1）从发起人角度来看
对于商业银行发起RMBS来说，释放风险资产以满足监管要求是商业银行开展RMBS业务最大的动机。根据《巴塞尔协议Ⅲ》，核心一级资本充足率不得低于5%，一级资本充足率不得低于6%，商业银行的资本与风险资产的比例不得低于8%，商业银行为了满足该监管要求，就有很强的动力吸收存款和释放风险资产，资产证券化可以帮助银行风险资产实现出表，在银行信贷规模受到控制及其他监管条件约束下，银行为了进一步提高盈利，盘活住房抵押贷款可以腾出信贷额度发放收益更高的贷款，以提高资产效率；同时，如果资产端与发行端存在利差，银行购买RMBS产品可以实现套利。
（2）从投资者角度来看
RMBS入池资产分散性非常高高，发行利率与短融中票通常有一定的溢价，可以为投资者提供新的投资品种。
3、我国RMBS的发展历程
自2005年开展信贷资产证券化试点以来，2005年和2007年成功地发行了两单RMBS产品，分别是中国建设银行发起的建元2005年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券和建元2007年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。因为国内资产证券化起步较晚，并且受到国外金融危机的不利影响，RMBS业务曾一度暂停。直到2014年，我国又重新发行了第三单RMBS产品——中国邮政储蓄银行股份有限公司发起的邮元2014年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。此后，RMBS发行期数和发行总额迅速增长。
2016年全年发行了20期RMBS产品，远超过去11年发行的总数。2016年，RMBS发行规模在2015年增长383.46%的基础上再度增长了323.93%。近年来，RMBS发行金额在信贷资产证券化总发行金额的比重也在不断上升，2015年，RMBS总发行规模为329.43亿元，占比8.12%；2016年，RMBS发行规模为1，396.57亿元，占比35.73%，RMBS已经成为银行间信贷资产证券化的重要组成部分。
二、RMBS的基础资产分析
1、RMBS基础资产的特点
与其他类型的信贷资产证券化相比，RMBS基础资产主要有分散性高、剩余期限长、信用质量较好、抵质押率高和同质化程度高等特点。RMBS平均入池笔数为18，042.71笔，基础资产分散性程度远高于其他类型的信贷证券化产品，单笔贷款未偿本金不超过未偿本金总额1%，单笔贷款违约对资产池的影响不大。
RMBS基础资产的贷款剩余期限较长。已发行的产品中贷款加权平均剩余期限为129.26个月，宏观环境对其影响程度较大，一般情况下，期限越长，借款人所面临的外部风险也越大，其违约的可能性也越高，住房贷款一般采取浮动利率计息方式，期限越长，市场利率的波动对入池资产的影响也就越不确定。
RMBS基础资产的抵质押率较高。个人住房抵押贷款都有所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押。抵质押率越高，回收率一般越高，借款人一旦出现违约，银行或者公积金管理中心可以通过对抵质押物的处理来挽回损失。
RMBS基础资产信用质量较好。一般来看，个人住房抵押贷款的不良率远低于其他贷款，故个人住房抵押贷款属于银行的优质贷款，其固有的低风险也使其贷款利率一般低于其他贷款的利率。
RMBS基础资产同质化程度高。个人住房抵押贷款的合同条款比较相似，抵押贷款的同质化程度较高，这使得住房抵押贷款成为较好的证券化基础资产，对其进行分析时可以不必逐笔分析，而是根据历史数据和一些定性因素建立历史违约模型，从而评估其基础资产的信用风险。
2、商业性RMBS与公积金RMBS区别
RMBS主要在银行间市场发行，发起机构主要分为商业性银行和各地住房公积金管理中心。截止目前，银行间市场一共发行27期商业性RMBS和7期公积金RMBS。公积金RMBS与商业性RMBS的基础资产都具有分散性高、剩余期限长和同质化程度高等特点。但公积金RMBS与商业性RMBS相比，也具有以下区别：
（1）住房公积金贷款逾期率更低。公积金发放住房贷款程序相对普通商业性住房贷款更为复杂，其要求也更加严格，且对贷款额度有上限要求；同时，借款人的公积金缴纳额对贷款余额有一定的覆盖作用，因此，公积金RMBS逾期率一般低于商业性RMBS的逾期率。
（2）住房公积金贷款提前还款率较低。住房公积金贷款的贷款利率一般低于商业性住房贷款，故借款人提前还款意愿不强，一般情况下，住房公积金贷款提前还款率低于商业性住房贷款提前还款率。
（4）加权平均贷款利率较低。一般首套房公积金贷款均执行公积金贷款基准利率，二套房贷款利率有所提高。从整体上看，公积金贷款利率低于商业性住房贷款利率，故其在证券化过程中，可能会存在负利差现象。
（5）公积金RMBS与商业性RMBS相比，交易结构一般有多种增信措施。公积金RMBS因为资产端利率低、贷款期限长，故有一定的负利差压力，为了缓解这种负利差压力，通常会设置一些额外的增信措施，例如设置超额抵押和延长证券的封包期等增信措施。
3、如何评估RMBS基础资产
（1）静态资产样本池历史分析
以中债资信为例，中债资信不会对基础资产池中每笔贷款进行分析，一般是使用发起机构提供的历史数据构建静态样本池来估计拟证券化的资产池的信用状况。通过对样本池的历史数据进行分析，推算出贷款状态转移情况，进而估算出资产池的预期违约比率和预期损失率。一般静态样本池的历史数据越多，跨期限越长，其对拟证券化资产池的模拟程度就越高。例如工元2016年第四期个人住房抵押贷款资产支持证券选取2009年2月至2016年2月全行发放的住房抵押贷款形成的44个静态池样本，中盈2017第一期个人住房抵押贷款资产支持证券静态池选取2011年至2016年9月全行发放的住房抵押贷款形成的69个静态池样本，显然后者更具有可靠性。然而，静态样本池与拟证券化资产池在利率、期限以及宏观条件下存在差异，会导致估算的结果存在差异，故需要根据实际情况对参数进行适当调整。
（2）基础资产的重要指标分析
（3）抵押物与担保
贷款担保和抵押物的价值以及转让登记、处置问题对损失率的影响非常大，故在这里着重分析一下抵押物和贷款担保。
a）抵押物的转让登记
根据《担保法》，城市房地产抵押财产采取登记要件主义，即抵押登记为抵押权的生效要件。目前，建设部已专门发布了《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》，允许发起机构和受托机构共同到相关房地产管理部门申请批量办理相关的个人住房抵押贷款附属抵押权变更登记手续。但是，抵押权、抵押预告登记权益未完成转移变更可能会对债权的回收进度和金额产生影响，从而造成损失。
b）抵押物的处置
个人住房抵押贷款债权履行期限届满而债务人未能履行债务的，商业银行通过实现抵押权的处置而获得清偿。实现抵押权，既可以通过与抵押人协议以抵押物折价、拍卖或者变卖抵押物，也可以通过司法救济的方式，抵押物实现的所得一般优先偿还抵押权人，或者按照抵押登记的先后顺序受偿，处于同一受偿顺位的，按照债权比例清偿。当然，商业银行也有一套严格的催收政策，对逾期的贷款进行不同程度的催收，以建元2005-1为例。
c）保证人担保
三、RMBS的交易结构分析
1、RMBS基本交易结构
RMBS的交易结构与一般的信贷资产证券化产品的交易结构基本相似。我们以建元2005-1为例来简要介绍一下RMBS的交易结构。
建设银行作为发起机构将相关的个人住房抵押贷款信托给受托机构中信信托；中信信托设立特定目的的信托并向投资者发行RMBS；受托机构与联合簿记管理人（中国建设银行和中国国际金融有限公司）、承销团成员们签署《承销团协议》，承销团成员根据该协议承销证券，联合簿记管理人根据该协议提供簿记管理；工商银行作为资金保管机构对信托财产产生的现金资产提供保管服务；汇丰银行（中国）有限公司作为交易管理机构，下达证券本息分配指令给资金托管机构；中央国债登记公司则作为登记机构对资产支持证券提供登记托管和代理兑付服务。
2、现金流分配机制
RMBS产品的现金流分配顺序与一般的信贷证券化产品大致相同，主要为：1）税收和规费；2）各参与机构的报酬；3）按照优先顺序，分别偿还优先级证券利息；4）按照优先顺序，分别偿还优先级证券本金；5）偿付次级证券本息。不同的产品的现金流分配顺序大同小异，投资者在分析的时候要具体分析。以17中盈1为例，在未发生加速清偿事件的时候，若优先A1档本金未清偿完毕的时候，每期偿还5，500万元本金，然后偿还优先A2档本金，若优先A2档本金偿还完毕，则继续清偿优先A1档本金直至清偿完毕，这就可能会导致优先A2档本金早于优先A1档证券清偿完毕。而且，不同的RMBS产品安排了不同的触发机制，一旦触发事件发生，现金流分配顺序将重新安排。
四、RMBS的增信措施分析
1、优先/次级结构的设置
分层结构是ABS最基本的一个信用增级方式，同样，RMBS产品也通过设计优先次级结构来进行内部增信。一般情况，次级证券厚度越高，对优先级的信用支持程度越高，但是当基础资产出现严重违约时，优先级证券依然面临本息损失的风险。以下8个RMBS产品中，16企富M1次级证券厚度最高，10.99%，16湖州公积金次级证券厚度最低，为5.13%。
2、储备账户设置
RMBS产品中一般都会设置储备账户，商业性RMBS一般设置“信托（税收）储备账户”，公积金RMBS一般设置“信托（服务转移和通知）储备账户”。有些RMBS既设置了信托（税收）储备账户，又设置了信托（服务转移和通知）储备账户。例如17中盈1，其受托机构在资金保管机构开立独立人民币账户，用以记录货币类信托财产的收支情况，该账户下设有收益账、本金账和税收专用账（信托储备账户），税收专用账用于支付信托届时应缴纳的税收和规费，并将剩余预提金额保留在税收专用账下，在信托所有应付税收和规费全部支付完成后，税收专用账项下资金转入收益账。15沪公积金2则设置了信托（服务转移和通知）储备账户，该账户为信托账户下的分账户，账户内的余额用于支付因更换“贷款服务机构”而发生的特定费用。
3、强制性赎回条款
在一些公积金RMBS产品中，为了缓解负利差风险，产品中设计强制赎回不合格资产条款，这在一定程度上提高了违约回收率，增加了基础资产的信用。以湖州公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券为例，在受托人要求委托人赎回不合格基础资产的情况下，委托人应于发出赎回不合格资产的通知所在的收款期间后的第一个回收款转付日，将款项一次性划转到信托账户。但是赎回条款的增信效果与发起机构的信用级别相关，当发起机构的信用级别远低于优先级证券的信用级别，则增信效果一般。
4、超额抵押
超额抵押是指资产池余额超出资产支持证券本金金额的部分，超出部分的额外贷款资产产生的回收款将被用于弥补贷款违约损失及因低利率贷款造成的利息回收款的不足。公积金RMBS可能会存在负利差风险，故其一般会设置超额抵押增信措施来覆盖证券的本息支付。以15沪公积金1为例，超额抵押的初始金额为14，376.12万元，占初始资产池余额的6.90%。当发行的资产支持证券的本金余额偿付速度快于贷款本金的偿付速度，超额抵押相对于资产池余额的比例将会逐渐增加。
5、超额利差
资产池加权平均利率在扣除相关发行成本后，高于优先级证券的票面利率之间的差额为超额利差。一般商业性RMBS会设置超额利差来对优先级证券提供信用支持，公积金RMBS由于本身资产端和发行端存在负利差的风险，超额利差效果并不明显。以17中盈1为例，加速清偿事件发生前，超额利差通过对违约本金的弥补以及在支付完次级档资产支持证券期间收益后对证券本金的偿付提供信用支持；在加速清偿事件发生后，超额利差通过直接对证券本金的偿付提供信用支持。违约事件发生后，信托收款账户不再区分收益账和本金账，二者合二为一，按顺序偿付完税费、参与机构费用后，直接用于偿付证券本息，实现超额利差对优先档资产支持证券的信用支持。总体上看，RMBS的超额利差一般较小，提供的信用支持有限。
6、封包期回款
信贷资产支持证券一般会设置封包期。一般封包期越长，其累计的利息回收款越多，对证券的信用支持也就越大。以17中盈1为例，该证券初始起算日为2016年7月1日，预计信托设立日为2017年1月20日，期间将近7个月的利息回款额，该部分利息回款额约占初始未偿本金余额的2.22%，从而为证券的本息提供了一定的支持。
7、触发机制安排
RMBS交易结构中一般会设计触发安排，一旦触发事件发生，则触发机制就会启动，现金流分配顺序将重新安排。RMBS产品中包括加速清偿事件、权利完善事件和违约事件，大部分RMBS产品都包括加速清偿事件和违约事件触发安排。以17中盈1为例，一旦发生加速清偿事件，现金流分配顺序将重新安排，原先支付给贷款服务机构、受托机构的垫付费用（超过限额部分）将转入本金账户；一旦发生违约事件，原先的两个账户合二为一，先后支付税收和规费、参与机构费用、优先级证券利息、优先级证券本金，最后支付次级证券本息。触发机制的设计，可以在一定程度上缓解优先级证券的风险，为其提供一定的信用支持。
五、RMBS的风险及投资要点1、基础资产相关风险
区域风险。RMBS入池资产相对集中，公积金RMBS基础资产地区集中度相较商业性RMBS更高，区域特征更明显。区域房地产行业的发展可能受到市场行情、相关政策、居民收入水平以及经济整体发展情况的影响。人口增长放缓以及自然灾害等不利因素也可能增加借款人发生违约行为的可能性。
利率风险。RMBS在存续期内的价格会受到利率的影响。受宏观经济形势和国家货币政策等影响，市场利率存在一定的波动，从而债券持有人可能面临利率变动的风险。同时，利率也是影响提前还款的一个较大的影响因素，一般利率越低，提前还款率越高。
2、交易结构风险
交易结构风险主要包括抵押权变更风险、抵消风险、混同风险、后备服务机构缺位风险等，重点是抵押权变更风险。信托生效后，由于未办理抵押权的转让变更登记手续，在触发个别通知事件而需将抵押权转移至受托人时，可能因各方面的原因导致无法完成转移登记手续，从而受托人可能会无法及时、顺利处置抵押权，造成信托财产的损失。部分公积金RMBS（武汉公积金2016年第一期个人住房贷款资产支持证券）入池资产包括商业银行和公积金管理中心联合发放的组合贷款，组合贷款入池，则可能会涉及到抵押物权属的问题，这需要公积金管理中心、商业银行和中介机构继续共同探索。
3、参与机构履约风险
4、RMBS的投资要点