灰色通道仍存，花2万可做百万经营贷
莎莎(化名)近期在置换房产过程中，因二套房首付要200多万元，她便用已有住房作为抵押，以家里公司名义申请了经营贷凑首付。对此，有银行业人士表示，违规操作空间确实存在，但实际能钻空子的人比例不高。也有国有大行信贷人士称，当前银行贷款业务非常严格，员工不会为了一点绩效去违规操作。专家认为，银行对这种行为的核查难度较高，但不管是不是刚需，用经营贷资金进入房地产市场都是违规的。
中介包装术：包装成公司股东套贷款，百万经营贷收2万服务费
据介绍，具体的包装流程为：只要申请者本人不是公职人员，或单位允许个人在外兼任职务，该融资担保公司就可以把申请人包装成一家公司的法人、股东或监事，并提供公司流水、交易合同等材料，以此向银行申请抵押经营贷。贷款获批后，资金先打到申请人“假任职”的公司账户，再转给个人。
小娟称，“我们这边的公司都是可用于做贷款的正规公司，只要按正规流程做，申请人按时还款，银行贷前贷后审查都不会出问题。我们和银行合作十多年了，涵盖您能说上名字的市面上所有银行。”
根据北京地区建行、光大、工行、广发、民生、北京银行等多家银行信贷人士介绍，房屋抵押经营贷最高可以贷出房屋净值的七成资金，最长期限不超过6年。以一套400万元价值的房产计算，能贷到的上限即280万元，相对来说贷款人的还款压力也更大。
把“不符合”变为“符合”，再为客户掩护资金真实流向，这波操作要收多少“银子”呢？小娟介绍，会为客户量身定制方案，服务费2个点。如贷款100万元，该公司收取2万元费用，而且这不包括把个人包装成公司股东的费用，如果公司流水等材料不合格，可能还会另收费。小娟称，“我们做的就是服务，好多客户不符合资质，我们通过一些渠道和手段去完成这笔贷款申请，中间肯定要付出成本。”
经营贷资金被挪用背后：银行审批整体从严，但难防变相违规流入楼市
莎莎目前住在北京南三环外，研究生毕业后6年一直在通州工作，前年生了小孩，为了更好地兼顾家庭和工作，她开始留意通州的房价。心仪地段的单价始终在5万-6万元徘徊，直到今年2月，她遇到一位房主着急用钱，把价格降到约4万元一平米，100平米的房子加上中介费、税费等，总价约420万元。
莎莎向亲戚朋友借了一圈还是没凑够首付，丈夫名下的房产在疫情期间估值也低于预期，于是莎莎选择用丈夫名下房产做了150万元抵押经营贷。她透露，“公婆名下有实体公司，可以提供真实流水和上下游交易合同等，贷款以公婆名义申请。”
他们直接找到一家股份行，整个批贷流程用了一个多月，银行先找评估公司上门看房，然后去公司实地尽调，看合同明细等，“总的来说很复杂。”
莎莎称虽然申请了抵押经营贷，现在还款压力也很大。她比较了多家银行的贷款利率，如果是“一年一归本”(即每年还一次本息，下一年再贷出来)的方式，有一家股份行利率最低，为4%，但一年要还156万元，压力太大；如果选择多年还清，最长可以分5年，年利率最低是4.85%，每月还利息约6000元，最后还本金。
“只要走正常的手续，银行很难查出你实际做什么。” 一位股份行信贷人士表示，违规操作空间确实存在。“假设贷款申请者A公司从B公司买100台电脑，用房屋抵押在银行贷款，银行贷出100万元会直接打到B公司，但两家公司间会不会再’倒手’就较难排查。”
民生银行研究院研究员李鑫谈及消费贷资金流向排查时也曾表示，如果银行要求每一笔客户消费都提供消费凭证，不仅会降低客户消费用款的便捷程度，降低客户的消费意愿，甚至会直接被不需要提供消费凭证的同类竞争机构将客源抢走，同时很多消费都是基于网上付款，提供消费凭证的验真也具有一定难度。“当前很多银行也都在探寻更好的方式来平衡风险，可以说是在摸着石头过河，银行能做的也只有更严格地审核客户的还款意愿和能力。”
一位国有大行的信贷人士称，经营贷和消费贷审批都非常严格，中介可能说得花哨，不过实际可行性偏低，比如公司经营不足一年就很难获批，因此申请人是承担一定风险的。她表示，各家银行考核机制不同，该行对违规者轻则处分重则辞退，所以员工不会为了一点利益违规操作。另一家国有大行信贷人士称，该行已暂停房屋抵押贷款业务。
资金违规挪用屡禁不止：贷款人核验还需进一步加强
上述国有大行信贷人士分析称，国家下发政策想做的是控制大局、抑制房价，让大部分人能过上安居乐业的生活，现在调控政策已经对首套刚需者有所偏重，比如首套房贷利率和首付比都明显低于二套房贷。而且想钻空子的人还是少数，真正能钻空子的人更少之又少。“首先你要在北京有房子，且没有或还清贷款，同时你又是一家公司股东，几个条件筛下来范围就不大了。”但她也坦言，很多时候政府“有形的手”敌不过市场“无形的手”。
投机行为推高房价，高房价又让改善型住房者违规挪用资金去补缺口，这不是一个良性循环。此前就有地产业人士提出，二套房调控政策较为严厉，会有效遏制投资投机性需求，但也势必影响改善型购房需求。对于二套房应进行差别化政策管理，对部分合理改善住房的需求，未来建议适当放宽；对于不断有房源倒腾或者有类似P2P借款的现象，应要进行严格限制。