看不懂的房贷利率新规，到底说了啥？是涨还是降？

8月25日，央行宣布调整新发放的商业性个人住房贷款利率形成机制，因为事关买房个人，讨论热度一路飙升。

上图是这则公告的具体内容，大概来说，跟以前的房贷没明显变化。

而央行出台的这个公告，核心是落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话。

所以，未来二套以上的房贷利率才是这则公告要调整的重心。

公告第三条：二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价率LPR（贷款市场报价利率）加60个基点。

当下，我们的五年期房贷的基准利率是4.9%；在刚刚过去的8月20日，5年期LPR报价是4.85%，比基准利率4.9%要稍微低5个基点。

比如以目前的LPR利率上浮60个基点，也就是4.85%+0.60%=5.45%。

当下央行基准利率4.90%，如果上浮10%，那么是5.39%。

如果上浮20%，那就是5.88%。

注意措辞，是不低于加60个基点。后面央行也说了，合理确定每笔贷款的具体加点数值。央行各省机构，确定加点下限。

然后各地，根据调控的需要，再出相关政策，包括银行根据自己的情况，看再加多少个基点，或者也可以不加。

意思是说，所有的点数，都是“加上去”的，没有看到减的情况。房贷利率统统都会等于，或者高于LPR的值。

这样看的话，未来一段时间，对投资、改善需求房子贷款的利率，多半是不够友好的。房住不炒，真不是说着玩的。

央行在解释时特别说，加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。因此，未来二套以上房贷利率，非常体现房住不炒。

那么，问题来了

改革之后的房贷利率，是涨还是降呢？

老实说，不能百分之百确定。因为改革之后，房贷就变成一个完全动态的数字了。

第一个变数是LPR

LPR是每个月都会变的！

LPR是由新组建的18家报价银行，以中期借贷便利（MLF）为基础加点生成各自的LPR报价，所以，利率的高低调整，本身就是银行定的。

假如A银行报价是利率X%，B银行报价是利率Y%，C银行报价是利率Z%……

各大银行把这些报价提交上去，按照一个公式算出一个平均值来，就是LPR利率。

其实贷款市场报价利率LPR，有降也会有升。相对来说，近期外部有降息空间，内部有降息需求，领导有要求，央行和新的LPR机制也就顺势而为。

所以才有了市场利率实际降低了，所谓“降息”，起码首套房的实际利率是普遍下降。但未来，按照这个机制也会有“加息”的时候。

而具体到房贷，央行公告只是管个大概。也就是，央行是管房贷利率底线，然后根据调控需要，各地根据自己调控的情况，再决定在此基础上不变或者继续增加。

第二个变数，是“因城施策”的加点

简而言之，如果你所在区域的楼市过热，可能加点会比较高，如果你所在的区域楼市冷清，为了防止房价下跌，加点可能会低一些。

而且，省里定的是下限。银行自己也是盈利机构，给实体经济的利息低了，总需要在什么地方找补回来。房贷还可以往上加点，你加不加？

最近想要买房，要赶在10月8号前买吗？

这个就得看靠你自己做决定了。

从贷款的角度来看，10月以后，各地的贷款利率会进一步分化。

当下楼市比较热的地区，10月以后，利率大概率上升。当下楼市比较凉的地区，利率会和现在类似，或者微降。

短期内，LPR大概率会下降，但是，因为改革之后房贷变成了动态过程，所以要在二三十年的时间里，判断用现在的房贷比较划算还是改革后的房贷比较划算，很难。