付了八成房款，供贷半年发现新房没备案，购买期房风险越来越大

当初在签了购房合同后，销售人员说会在3个月内办妥备案手续。今年4月份周女士去交契税，系统竟然查询不到该房屋的任何信息。

基本案情：

2021年6月，周女士的爱人以总价八十一万多元在五象湖光学府购买了一套房，与开发商于6月30日签商品房预售合同。同年12月，贷款的银行通知，从当月开始还房贷。

当时询问备案登记手续时，销售人员说会在3个月内办妥。

现在售楼部承认因内部原因延误并给以了相应的解释，并表示争取在6月底办妥备案。

但是，周女士对该解释表示质疑，并质疑银行的贷款行为。银行解释说银行办理的是预抵押贷款，并且双方已进行网签，贷款办下来之后，按照合同约定，开发商要在约定的时间内办妥备案手续。

法律分析：

1、我国商品房预售实行登记备案制度，即备案产生预告登记的效力。

根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当自签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和同级土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

因此，我国商品房预售实行登记备案制度，即备案产生预告登记效力。网签并不属于当然产生预告登记的效力，也即网签行为并不等于涉案房屋产生预告登记的权利。

2、购买期房未备案存在一房多卖的法律风险

如果预售商品房只网签未备案，则在相关监管部门看来，该房屋仍然属于没有买受人的可售房屋，开发商有可能钻空子进行一房多卖，在后签订的商品房买卖合同因备案而优先保护。在先的买受人将面临合同目的无法实现的风险。

虽然期房市场出现一房多卖的情况极少见，但是这个风险是存在的，特别是近年来房地产市场大环境低迷的影响，房企资金链断裂的情况不是没有发生。如果出现这种情况，将给买受人带来以下风险：

（1）未经备案的合同，买受人无法实现合同目的，只能选择解除合同，由开发商退款、赔偿损失。但是开发商已经资金链断裂铤而走险的选择一房多卖套现了，哪里还有钱退款？

（2）已经备案的合同，将面临期房烂尾的风险，买受人无法按期拿到房屋，而开发商亦没有钱款退还，买受人只能寄希望于开发商能够找到资金盘活楼盘继续完成建设。

上述两种情况，都是普通购房者无法承受的重大风险。

上述案例中，周女士有权选择根据合同约定追究开发商违约责任，如果达到解约条件并选择解除合同退款、退房的，可按约定处理。

3、当下购买期房应当慎重决定

2021年恒大集团投资兑付问题引发对恒大地产的广泛讨论，2022年融创地产被爆资金出现问题等等，对于广大购房者来说，面临的将可能是房屋无法交付。

所以，在此提醒广大消费者，购买期房的时候一定要慎重，风险越来越大。如果条件允许购买现房将更加安全。