南京限贷新政出炉二套房首付比例提高5%
银行存款证明(https://loan.cngold.org/)8月12日讯，昨日，南京出台房产新政，决定从2016年8月12日起，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例。传了一个月的南京房贷新政终于在昨天和苏州的限购政策一起出台，不过和苏州合肥等地相比，南京的房贷政策并没有认房又认贷，也没有将二套房首付贷款比例提高到60%，只是将二套房首付比例提高了5%。而在土地出让方面，熔断拍地政策继续，对抢地的开发商实行摇号，当竞价达到最高限价90%时，所建商品房还必须现房销售。新政的整体思路很明确，希望楼市进入长期平稳发展的斜上坡，而不是疯狂走高或者疯狂下跌的震荡波。
地价超最高限价九成，要现房销售超过最高限价，摇号决定地块归属
[土地出让下狠手]
虽然对于买房人的房贷政策很温柔，但是由于土地多次熔断，对开发商拿地的新政可谓十分严格，新的土拍政策有三条：
一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。
二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。
三是当网上竞价达到最高限价时，仍有两家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。
开发商拿地不能有钱任性了
三条拿地新政让持续看好南京市场的全国开发商们拿地的时候再也不能“有钱任性”了。之前由于一房难求，南京人买房不得不摇号，甚至花钱买房号，现在根据第三条规定，开发商买地也要体验一遍买房人的痛苦了，毕竟南京楼市吸引了全国开发商的目光，土地出让又陷入停滞状态，开发商摇号竞价抢地的局面一定会发生，不过南京市国土部门并没有就如何摇号、加价幅度如何制定给出具体消息。相关人士表示，具体措施会跟着新的土地出让公告出台。
开发商拿地上市的周期一般是10个月-12个月，现房销售则要求楼盘上市时间增加一年到一年半的时间，如果是精装修楼盘则还要再多半年到1年的时间。新政第二条的规定不仅让拿地变难了，而且如果竞价过于激烈，出现擦着限价红线成交的情况，对开发商的开发成本也提出了更高的要求，因为开发商回笼资金周期加长，资金占用时间加长，贷款利息增加，开发成本大大增加，让开发商在拿地举牌接近最高限价的时候不得不好好考虑。
贷款买二套房，首付要多掏5%
首套房贷款已结清，二套房首付不低于35%
昨天下午，人民银行南京分行发布《江苏省市场利率定价自律机制关于调整南京市商业性个人住房贷款最低首付比例的决议》，对二套房首付比例分别进行了调整。
该《决议》指出，根据《南京市人民政府关于商请调整差别化住房信贷政策的函》(宁政函〔2016〕59号)，江苏省市场利率定价自律机制就南京市政府提出的商业性个人住房贷款最低首付比例调整意见进行了商议，经表决，同意执行该意见如下内容：
一是对拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，高淳、溧水地区最低首付款比例保持30%不变，南京市其他地区最低首付款比例由“不低于30%”调整为“不低于35%”；
二是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，高淳、溧水地区最低首付款比例保持30%不变，南京市其他地区最低首付款比例由“不低于45%”调整为“不低于50%”。
以购买南京市区300万元的房产为例，本次新政出台后，要多掏钱了，对于拥有一套房且贷款已结清的购房人来说，首付由之前的90万上涨为105万元；对于拥有一套房且贷款未结清的购房人来说，首付则由原先的135万，上涨为150万。
三套房停贷仍“认贷不认房”二套房利率仍上浮10%
就在上个月，南京风传出台新版限贷政策，三套房直接停贷，这引起不少人关注。昨天，尽管新政中没有单独列出三套房政策，但记者看到，人行南京分行发布的《江苏省市场利率定价自律机制关于调整南京市商业性个人住房贷款最低首付比例的决议》中指出：“自律机制还议定，本次调整未涉及的其他事宜，按照原差别化住房信贷政策相关规定执行；决议执行时间以南京市政府公布的政策执行时间为准。”
这也就意味着，并不是之前坊间传言的三套房直接停贷，而是将继续执行今年以来三套房贷款“认贷不认房”的政策。今年2月1日，人民银行、银监会曾出台了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，再次明确禁止对“三套”及以上住房发放贷款，也就是“认贷不认房”：对于二套及二套以上住房，相应购房贷款“已结清的”居民家庭，继续执行差别化信贷政策给予放贷；对于二套及二套以上住房，“未结清”的，不得发放“三套”及以上住房贷款。
利率方面，根据之前政策，对有住房、有贷款且“未结清”贷款的二套房，其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。“已结清”的，商业银行贷款利率下限可以定为0.7倍。对于二套及二套以上住房，相应购房贷款“已结清的”居民家庭，利率上浮也更高。
首套房首付南京多家银行已上调至3成
根据昨日《江苏省市场利率定价自律机制关于调整南京市商业性个人住房贷款最低首付比例的决议》中所指出：“自律机制还议定，本次调整未涉及的其他事宜，按照原差别化住房信贷政策相关规定执行；决议执行时间以南京市政府公布的政策执行时间为准。”那么首套房首付比例和利率也应延续此前的标准。
本次新政前，央行、银监会于今年2月1日规定首次购买普通住房的商业贷款最低首付比例可以降为20%，随后，南京大多数银行对首套房执行的政策是首付25%，利率9-9.5折。
不过，7月以来，南京已有多家银行上调首套房首付比例至3成。截至7月20日，融360监测数据显示，南京的17家商业银行中，工行、农行、建行、邮储等9家商业银行上调了首套房的首付比例，由最低的2.5成上浮至3成。而在过去的5个月中，这些银行首套房的首付比例全部都是2.5成。
南京房贷新政有利于市场降温
[业内看法]
新政策对首套房没有改变，把南京购房人二套房的首付比例提高了5%，对于首套房置业刚需人群和卖小买大、卖旧买新的纯改善置业的购房人没有影响，但是对于购买二套房进行投资的购房人提高了首付比例，提高了投资的成本。对于新的房贷政策，业内纷纷认为只是温柔一刀。
南京地产开发促进会秘书长张辉表示，限贷新政主要治理房价和楼市，土拍新政主要治理地价和土地市场，最终目的还是要稳定房价与地价。新政对楼市的影响几何？取决于开发商的判断，等下一次土拍的结果就知道了。
对于南京楼市未来的走势，平稳降温是主旋律，继续大幅上涨是肯定不现实了，整体走势会趋于平稳，涨幅逐渐趋缓，但是各个板块会出现差异化，楼市将会逐渐进入一个理性消费和理性投资的阶段。
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