至少23城首套房贷利率下限可调整，银行实际执行利率或有不同
9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
根据统计局发布的70个大中城市房价数据，全国至少有23个城市符合条件，其中有8个二线城市，15个三线城市，二三线城市占据主要位置。70城之外，符合条件的城市更多。
国家统计局数据显示，截至8月，全国房地产开发投资规模已连续5个月累计负增长，降幅持续扩大。商品房销售面积连续7个月累计负增长，降幅连续5个月超过20%。
房贷政策进一步宽松
9月29日，人民银行、银保监会在通知中表示，为全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
根据统计局发布的70个大中城市房价数据，有23个符合条件，基本为二三线城市，其中8个二线城市，15个三线城市，三线城市占比更多。在70个城市之外，符合两个条件的城市将更多。
2019年8月，央行公告要求新发放首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，在此基础上各省级市场利率定价自律机制可根据当地情况确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
8月22日，5年期LPR最新报价为4.3%，下调15个BP。商业性个人住房贷款利率下限也随之下调，首套最低可执行4.1%，二套最低可执行4.9%。
两部门在通知中表示，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
张大伟分析指出，从房地产政策松绑情况来看，松绑城市级别越来越高，一季度以三四线城市松绑为主，到了4-9月份二线城市逐渐成为松绑城市主力，其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。超过30个二线城市最近2个多月发布了超过100次稳楼市政策，成为最近楼市调控主力。
政策内容也在不断升级，从一季度的各种针对限购政策，二季度来全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息的政策越来越多，公积金政策已经成为稳楼市标配，前期的限售政策取消也越来越多，二套房认定标准变化，叠加各种人才政策，税费减免。
市场信心待恢复
“房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大，但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策的出台。”张大伟指出。
自8月央行等有关部门提出通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，国家开发银行已于9月22日向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。
9月13日，郑州印发相关文件指出，根据保交楼专项借款使用相关规定和要求，将对全市范围内使用保交楼专项借款项目开展全面审计。
9月29日，人民银行货币政策委员会例会上提出，要推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度。
“房地产市场的核心问题仍是房企资金链的问题，银行需要给予相应的信贷支持。”张大伟指出。
招联金融首席研究员董希淼认为，应加快调整优化房地产金融政策，阶段性放宽房地产贷款集中度管理相关要求；通过政策性银行专项借款等措施，撬动商业银行信贷资金，对“保交楼”项目给予专项支持。
而阶段性放宽首套房贷利率下限的政策时间是2022年底前，后续银行将会如何执行？
张大伟认为，目前房地产热点城市，特别是一线城市，都没有执行4.1%的房贷首套利率，实际利率调降情况仍需看具体的执行情况。
董希淼也认为，金融管理部门调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，具体如何定价仍由银行与客户商定，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同，“但预计多数银行对首套住房贷款将实际执行利率下限。”
另有相关人士分析指出，如果部分符合条件的热点城市房价上涨，为符合房住不炒的要求，银行和客户所协商的利率也可能相应上调。
“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，可以探索实施‘因区施策’，适当放开一二线城市郊区的限购政策。”董希淼提出。