房贷利率新政后，泉州买房要等到10月8日以后吗？你不懂的都在这
2019年8月25日，央行发布“中国人民银行公告〔2019〕第16号”。
自10月8日开始，对新发放商业性个人住房贷款利率进行全面改革，全面调整房贷利率计算方式。
很多网友看完公告后，纷纷表示，
“专业术语太强，看不懂！”
“有课代表出来解释一下啥意思吗？”
“降息还是加息？”
“现在买房还是10月8日以后买？”
……
Q:
新的房贷利率和LPR报价有什么关系？
A:
央行新政规定，个人住房的首套房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。
每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定，加点数值越少，你的房贷利率越低，反之则越高。
Q:
以后在泉州买房，房贷利率如何定价？
A:
2015年10月24日至今，房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。
未来，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
如，最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%，如果银行给你的房贷利率是5.44%，那就是加了59基点，在LPR的基准上浮12%。
Q:
目前，泉州首套房利率执行的是基准利率1.1倍，新政对我来说，房贷利率是不是更低？买房成本是不是降了？
A:
目前，泉州大部分银行的房贷都是以基准利率4.9%为基数，首套房上浮10%，即5.39%，二套房上浮15%-20%左右，即5.635-5.88%。
以最新一期LPR利率4.85%计算，首套房贷款利率是4.85%，二套房贷款利率+60个基点，即5.45%。
表面上看，相比于现在而言，好像新政以后首套房贷利率低一点，二套高了一点。
但一点要注意一个词：“不低于”。
这个数值仅仅是个最低值，是下限。
在国家层面确定贷款利率下限后，各地方可以根据实际情况，进行“加点”调控，各银行也可以根据自身情况“加点”。
所以，接下来泉州房贷利率到底是涨还是降，现在不好说，这里面存在一些变量，具体要看10月8日后，泉州各大银行后期出具的LPR数据以及加点情况，才能确定。
Q:
新政策实行后，对于10月8日前发放个人住房贷款有没有影响？ 买了房，在还贷中，房贷利率会有影响吗？
A:
新政策主要是针对新发放个人住房贷款的利率调整，在10月8日以前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
换句话说，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。
Q:
公积金贷款买房的利率调整吗？
A:
根据央行公告，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。
Q:
接下来房贷利率会下降还是上升？
A:
这个问题上，央行明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”
在国新办吹风会上，央行副行长刘国强明确表示，“有一点是肯定的，房贷利率不下降。”
所以，新政后，房贷利率到底是涨是跌，我们并不能简单地下结论。
Q:
买房的话，要选择10月8日前还是10月8日后？
A:
这要因城市而异。
比如上海，现在还有首套9折的利率，对于上海贷款人，10月8日之前办贷款是好事。
再比如泉州，首套利率普遍上浮10%，10月8日之后，具体会加多少基点。但大概率应该会与现在的利率基本持平。
Q:
10月8日后，每个人的商业房贷利率会不一样？
A:
按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
也就是说，如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好，贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率，借款人在平时就得注意个人信用的积累。
所以，整体上来看，10月8日以后，房贷利率计算会是这样：
国家指导+各地方把控+各银行评估
Q:
新证执行后，可跟银行商量改房贷利率吗？
A:
根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。
附新政解读：