解读房价上涨的底线专家们来说贷款买房时机

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• 2024-04-22 13:55:27

臣财贷款网6月13日讯，购买力风险是指房地产领域的购买力和房价之间存在较大鸿沟，不能通过主观能动性来消除，只能通过市场自己消化，简单点说就是房价会主动下跌，直到和购买力对接。

需要指出的是，在系统性风险触发之时，购买力也会随之下跌，人们还愿不愿意“抄底”也是个问号。

周期风险，比较好理解，用权威人士的话说，就是房价不可能涨到天上去，房价总会有拐点出现的。而房价一旦出现拐点，何时能够止跌谁都不知道。以往日本和西方国家的房地产市场告诉我们，这个周期大约在20年左右，也就是说，房价下跌周期可能持续10年，而回升到下一个高点也需要10年。

回顾过去的经济状况，我们发现经济的景气和低迷通常以五年为一个周期。地产商们曾经很好地利用了这一周期，主要表现为在低迷是大量吃进土地，在景气时出售商品房。而这一轮三四线城市大量库存就是因为开发商在低迷时大量购地，不过他们在这一轮没有等到景气的那一刻，房子卖不出去了。

房子卖不出去就有可能触发系统性风险，因为它套牢了大量信贷资金，这些资金是从银行借来的，而银行资金是来自于我们普通人的储蓄，就这样一环扣一环，一旦开发商库存无法变现，金融系统性风险会让我们存在银行的资金只能停留在账面上。我们希望房价下跌，但却没看到下跌后的系统性风险。

正如专家们所说，房价上涨的底线是不发生系统性风险，这句话的内涵颇多。笔者认为，这句话至少能够从以下几个层面来解读。

第一个层面，房价还会上涨。

第二个层面，当前房价上涨的空间还是有的。而这是在监管层密切注意下的。

第三个层面，房价上涨即使出现风险，也只是局部的，而且监管层有足够的储备措施来应对可能出现的风险。

回顾2015年的货币政策，五年期存贷款利率已经下调了20%，很多房奴们的月供压力大为减轻。但我们同样需要看到，对于没有买房的人来说，买房却更加艰难。因为货币的宽松已经导致了信贷资金量放大了很多，我们称之为“放水”。“放水”的直接后果是资产的货币价值快速上涨。请注意，这里强调的是“货币价值”。

按照一般商品的逻辑，房子一旦建成就开始贬值折旧，即使是地段很好的地方也不会上涨太多。而现在市场上的货币量因为“放水”而出现过剩情况，同样价值的房子必须要用更多的货币来衡量。

从这个角度来说，2016到2017年货币“放水”的可能性很小，而且存在收紧的可能，这可能会从局部先行实施。这就是底线，在信贷收紧的情况下，房价很难重演暴涨的局面，转而继续温和上涨。

其目的有两个，其一是需要房地产稳增长，其二是将房地产的周期延后，直到经济转型成功，不再需要靠房地产稳增长。

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