谁在“抛弃”上海商业地产？

继去年10月份李嘉诚旗下的和黄与长实抛售上海陆家嘴东方汇经中心后，今年2月28日，潘石屹旗下的SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益以人民币52.3亿元全部出售给金融街控股。

有观察人士将其解读为，潘石屹步李嘉诚“后尘”撤资上海，“大佬”纷纷看淡上海商业地产。但仔细分析，这种观点根本站不住脚。

李嘉诚在内地的一系列撤资举动，有被部分媒体刻意渲染的味道。李氏行为被贴上了“政治化标签”，甚至有些媒体上纲上线，说李嘉诚“不爱国不爱港”，将其解读为李氏看空中国楼市乃至看空中国经济的表象。

这有点是解读过头了。企业家有“用脚投票”的自由和逐利的天性，李嘉诚转向欧洲有其自身的打算，一定是在权衡基础上的慎重选择。若单单把李氏抛售上海物业就看做是上海商业地产存在风险的预警，难免以偏概全、有失偏颇。

在我看来，李嘉诚出售东方汇经一是出于集团战略层面的考量。2008年国际金融危机之后欧洲资产价格下降进入低谷，李氏藉此机会想在欧洲大展手脚，把集团的投资重心从亚洲转向欧洲，在欧洲尤其是英国进行了大手笔的基建、电讯、能源并购。李嘉诚出售东方汇经只是其战略转移的一步棋而已。

二是出于资金盘整的考虑，以约71.6亿元的价格整栋售出，是最初拿地价格的整整8倍多，符合其对于内地商业物业一贯的套现处置方式。

从整体环境来说，人民币汇率在近期内的持续走低、美国QE的逐步退出，都在一定程度上造成了资金的外流。但人民币汇率实现双向波动并扩大浮动区间，应该是完善人民币汇率形成机制和汇率市场化的必经阶段和重要步骤。人民币在一段时期内的走低，正可以将那些投机套利分子从中国房地产市场清洗出去。

还有观点认为，人民币的持续贬值会戳破中国房地产市场的泡沫。此种观点正确与否暂且不论，中国房地产市场是否存在泡沫，本身就是一个值得商榷的议题。有许多地产意见领袖抛出2014年中国房地产要***的诡异言论，不知道他们的结论从何而来。但以个人之见，中国房地产，至少是上海房产市场，在未来几年甚至十几年的发展基础是牢靠的。

和国内很多城市不一样的是，上海商业地产市场在中国是最透明的，流动性强并稳定。商业地产不仅是城市繁荣的产物，而且是促进城市发展的驱动力。根据仲量联行推出的城市发展动力指数（CMI），上海位列全球城市活力榜单第四名。上海在商业地产方面，展现出强劲的发展势头和潜在的增长动力。几大利好更是显而易见：

一是全球经济的复苏以及中国经济的稳中向好。在沪的跨国公司将稳步增加其租金预算，对办公面积的需求将愈发强劲。根据第一太平洋戴维斯数据，截至2013年年底，上海甲级写字楼日平均租金为8.41元每平方米，写字楼全年净吸纳量为32万平方米，经济的企稳回升会进一步拉升租金水平和吸纳量。

二是“四个中心”的建设。上海正在努力建设成为国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心。“四个中心”将吸引更多的人流、物流、资金流和信息流汇聚申城，金融、信息服务、文化创意等现代服务业快速发展。随着大批国际企业区域总部和国内企业总部纷纷落沪，上海的集聚效应将愈发明显。

随着上海国际化、市场化程度的进一步提高，上海的商业地产市场将获得市场化改革的红利。海外企业会把上海作为拓展中国业务的桥头堡，国内企业会把上海作为对外经济交流的大本营，海内外企业在上海的战略布局对于上海写字楼市场将是一大利好因素。

三是上海自贸区的成立，为上海商业地产带来活力和动力。自贸区将吸引更多、更好、更有竞争力的服务性企业进驻。而现代服务企业对写字楼、产业园区的需求应运而生，但自贸区所在的外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区内的存量物业，显然不能满足增量需求。

未来上海必将形成强劲的中高端外来住房需求、办公需求、社交需求、大型国际会展和会务需求。高端需求的外来化和快速膨胀，构成上海商业地产市场快速发展的超强引擎，由此将带动上海本地白领在产业转型中的就业和基础服务业的发展。

在此背景下，上海的房地产将形成以外来需求为重点、以本土需求为支撑、刚性自住为重点，全方位从高端到低端的房地产市场需求的提升。

四是上海浓郁的商业氛围和良好的消费环境为上海商业地产的健康发展奠定了基础。据第一太平洋戴维斯《2013年零售商调查》，受访者中84%表示计划在一线城市开店，其中北京和上海两座城市尤为品牌关注。

2013年，上海全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，其中信息消费、旅游消费、健康消费、体验消费等服务类消费增长迅速，将带动生产性服务业和生活性服务业的加快发展，而这一切都需要更多的商业物业作为支撑。

在我看来，一个正常和健康的市场，本来就是有人进去、有人出来。管中窥豹，不足以观全局。

(注：本文仅代表作者个人观点。本文编辑：陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)